Piaţa pământului, în vreme de criză

La un moment dat exista credinţa că piaţa pământului din România se îndreaptă spre o anume afacere de tip dâmboviţean. Spre ea au năvălit străini de peste mări şi zări, care cumpărau în bună înţelegere cu proprietarii funciari cele mai mănoase terenuri. În Banatul istoric, de pildă, era cât pe aici să asistăm la o dislocare de tipul celei pe care israelienii au făcut-o cu palestinienii.

Până la urmă, italienii, antrenaţi în această afacere funciară, s-au potolit, mulţumindu-se cu doar 30% din teritoriul arabil al bănăţenilor. În alte zone ale ţării, în Dobrogea de pildă, au bântuit şi încă acţionează firme străine care practică o politică de marketing pe cât de ademenitoare, pe atât de suspectă: investitorii cumpără tot ce li se oferă, inclusiv fâşii de terenuri intercalate în solele unor asociaţii agricole.

Nu cumva să credeţi că afaceriştii se constituie într-un fel de societăţi de binefacere pentru ţăranii dobrogeni. Ei au o strategie de tipul picăturii chinezeşti, încercând dezmembrarea structurilor funciare din interior. Nu neapărat în anii de referinţă 2008-2010, ci mai încolo, peste 5 sau 10 ani. Trebuie spus că străinaşii nu au acţionat în forţă şi nici nu pot fi acuzaţi de speculă. Ei au oferit un preţ şi, în lipsa concurenţei, l-au plătit, undeva pe la jumătatea valorii terenurilor din zonă.

Care ar fi fundamentarea valorică

Teoretic, instituţiile ştiinţifice care s-au preocupat de piaţa funciară au emis unele elemente ştiinţifice pe baza cărora se calculează valoarea pământului în condiţiile unei economii de piaţă atipice.

Aceste elemente ştiinţifice sunt însă departe de funcţionarea practică a pieţei pământului. Se zice, şi este adevărat, că preţul este dat de raportul dintre cerere şi ofertă. Dar, oriunde în lumea dezvoltată, tranzacţiile cu pământul pornesc de la o fundamentare ştiinţifică a valorii pământului în funcţie de fertilitatea acestuia şi cu deosebire, de la importanţa economică a zonei în care este situat acesta.

Din acest punct de vedere, pedologii şi economiştii noştri agrarieni au stabilit la nivelul ţării cinci zone de fertilitate a terenurilor, indicând pentru fiecare în parte un preţ orientativ al hectarului de teren. Ecartul între cel mai valoros şi cel mai sărac teren este de trei ori. Practic, în cele mai multe cazuri, această determinare ştiinţifică este infirmată de tranzacţiile curente.

Până acum, cele mai scumpe terenuri erau localizate nu în câmpiile fertile, ci în zonele colinare, unde cererea depăşea mult oferta. Excepţie de la această regulă fac terenurile din vecinătatea marilor oraşe şi cu deosebire cele amplasate de-a lungul viitoarelor magistrale rutiere.

Astăzi, datele problemei sunt altele, întrucât şi piaţa funciară este bulversată de criza în care se zbate economia mondială şi în special cea românească. Documentările noastre în teren, dar şi tranzacţiile de pe piaţa imobiliară pun în evidenţă o decădere a preţului pământului, care are puţine şanse de revenire la realitate. Elementul de dezechilibru îl reprezintă nu atât criza economică în sine, cât marele abandon funciar care, după unele date, se îndreaptă spre 4-5 milioane hectare.

Concludente în acest sens sunt şi datele pe care le supunem atenţiei.

Caracteristicile pieţei

• În cei 16 ani de când au început tranzacţiile cu terenurile agricole, au fost vândute între 800.000 şi 900.000 de hectare, adică 10% din terenurile aflate în proprietate privată.

În marea lor majoritate, aceste tranzacţii au avut loc cu acte notariale în regulă, dar există numeroase vânzări făcute pe baza unor chitanţe de mână.

• Cum este şi normal, piaţa funciară este dominată de tranzacţiile cu terenurile arabile aflate în extravilan. Cu precizarea că multe dintre aceste terenuri au fost deturnate spre zonele construibile ale comunelor, aceasta cu aportul neostenit al administraţiilor locale. Spre edificare, vă sugerăm să priviţi construcţiile amplasate pe fostele terenuri extravilane şi care foarte curând vor lega Bucureştiul de Ploieşti.

Din informaţiile de care dispunem, în jurul Capitalei există de acum comune care nu mai au terenuri în extravilan.

O analiză în timp pune în evidenţă o creştere moderată a preţului pământului, cu precizarea că în 2009 asistăm la o prăbuşire a pieţei pământului. Este drept, cei care vor să vândă pretind preţuri fabuloase. La Murighiol, în judeţul Tulcea, ele ating 90 de euro/mp. Este vorba, desigur, de o imaginaţie imobiliară, pentru că în cazul unei tranzacţii adevărate preţul scade de opt-zece ori.

• Paradoxal, tranzacţiile de pe piaţa imobiliară răstoarnă oarecum ordinea firească a valorii terenurilor, în sensul scăderii dramatice a preţurilor terenurilor situate în zonele preorăşeneşti.

În Teleorman, Galaţi, Bistriţa, Ilfov, Giurgiu, Constanţa, Dolj, Olt sau Mehedinţi, preţul terenurilor din vecinătatea zonelor urbane este, în destule cazuri, sub media tranzacţiilor la nivelul judeţelor respective.

Concludente în acest sens sunt şi ultimele oferte de vânzare a terenurilor extravilane situate în diferite zone din sudul ţării. Adică în zonele cu cel mai fertil pământ din acest areal geografic al Europei.

Valoarea pământului la noi şi în lume – tabel pag. 39 – le găsiţi in revista

Preţul pământului în extravilan – tabel pag. 39 – le găsiţi in revista

 Iosif POP, Laura DOBRE