Agro BUSINESS

La ora actuală, Zona Metropolitană, care există numai pe hârtie, este socotită un fel de El Dorado. Aici, oricine ajunge să aibă o cât de mică suprafaţă de teren îşi închipuie că se va înzeci preţul, aproape peste noapte. Febra căutătorilor de „aur“ s-a tradus deocamdată prin creşteri neverosimile de preţuri, mai ales la terenurile agricole, unde speculatorul amator nu mai vede în faţa ochilor decât construcţii viitoare.

Credinţa lui este că, foarte curând, în plin câmp s-ar putea dezvolta un cartier rezidenţial. Întregul mecanism de zvonuri, legende şi iluzii nu este decât un alt efect tip Caritas, care urmăreşte atragerea de bani în sistem piramidal. Însăşi ideea Zonei Metropolitane, înţeleasă ca o sursă de speculaţie, deci de câştig rapid, este lipsită de orice suport, dacă participând la joc nu eşti complice cu organizatorii şi nu faci parte din colegiile invizibile“ – este de părere dr. Artur Silvestri, analist imobiliar.

Rezultatul se vede la tot pasul. Mii de hectare nelucrate, în aşteptarea unui client care nu mai vine şi preţuri chiar de 90 euro pe mp, în plin câmp, unde nu există utilităţi (curent electric, gaze, apă şi canalizare), cum este cazul la Mogoşoaia, Voluntari sau Corbeanca.

Periş, comuna contrastelor

Ne-am deplasat la Periş, o comună situată la 30 km de Capitală şi 8 km faţă de şoseaua Bucureşti-Ploieşti. Iniţial am vrut să scriem despre o mică fermă, administrată de familia Smărăndescu (tatăl, fiica şi fiul), unde se cultivă magnolii. Din păcate, fiica nu a fost de acord. Însă, la plecare, Augustin Smărăndescu (fiul) a rostit o propoziţie care ne-a pus pe gânduri: „Zona Metropolitană a omorât agricultura“. Ne-a spus că a vrut să extindă afacerea familiei, dar nu a putut, pentru că preţurile terenurilor sunt piperate. De asemenea, mulţi ţărani nu mai lucrează pământul, pentru că aşteaptă „să dea lovitura“ prin vânzarea proprietăţii.

Ne-am interesat prin comună şi am găsit loturi mari, de 50-80 ha, care costă 17 euro/mp, adică 170.000 euro/ha (!). Însă, în aceeaşi comună, există şi preţuri de 2 euro/mp sau 6,5 euro/mp. Într-un singur caz, proprietarul cere 30 euro/mp.

Menţionăm că preţurile de bun simţ, la nivelul judeţului Ilfov, sunt de 2-3 euro/mp.

Limitele Zonei Metropolitane

Conform proiectului iniţiat de Primăria Municipiului Bucureşti, Zona Metropolitană va include municipiile Olteniţa şi Bucureşti, 84 de comune şi opt oraşe. Nu şi municipiul Giurgiu!

Proiectul „Marelui Bucureşti“ se va întinde pe 5.046,1 km2. Proiectul a fost întocmit de specialiştii Centrului de Dezvoltare şi Proiectare Urbană din cadrul Primăriei Capitalei. În nord vor fi ataşate comunele Butimanu (judeţul Dâmboviţa), Periş, Ciolpani, Gruiu, Nuci (Ilfov). În nord-est va junge până la comunele Grădiştea, Petrăchioaia (Ilfov), Sineşti (Ialomiţa) şi Belciugatele, Fundulea şi Ileana (Călăraşi). În est şi sud-est, limita va fi dată de comunele Nicolae Bălcescu, Valea Argovei, Frăsinet, Mănăstirea, din Călăraşi. În sud, se va întinde până la Dunăre. În vest, va acoperi 15 comune din Giurgiu.

În zona Braşovului, terenul este încă ieftin

„Din cauza crizei economice, în general preţurile terenurilor au scăzut. Însă, din informaţiile pe care le deţinem, rezultă că terenurile agricole sunt cele mai căutate şi au avut, cel puţin în ultima perioadă, o tendinţă de creştere uşoară“, a declarat Marius Şova, directorul ByaMar Invest din Braşov, pentru revista Lumea satului.

Iată câteva preţuri medii, la nivelul judeţului:

● teren agricol extravilan pentru culturi de câmp – 2.000-3.000 euro/ha;
● teren agricol extravilan pentru legumicultură – 2.500-3.500 euro/ha;
● teren agricol intravilan – 5-30 euro/mp;
● livezi – 1.500-3.000 euro/ha;
● păduri – 3.000-9.000 euro/ha;
● teren intravilan pentru construcţii – 15-300 euro/mp.
Informaţii suplimentare la tel.: 0722.966.384 saue-mail: brasov.office@yahoo.com.

Traian DOBRE

La un moment dat exista credinţa că piaţa pământului din România se îndreaptă spre o anume afacere de tip dâmboviţean. Spre ea au năvălit străini de peste mări şi zări, care cumpărau în bună înţelegere cu proprietarii funciari cele mai mănoase terenuri. În Banatul istoric, de pildă, era cât pe aici să asistăm la o dislocare de tipul celei pe care israelienii au făcut-o cu palestinienii.

Până la urmă, italienii, antrenaţi în această afacere funciară, s-au potolit, mulţumindu-se cu doar 30% din teritoriul arabil al bănăţenilor. În alte zone ale ţării, în Dobrogea de pildă, au bântuit şi încă acţionează firme străine care practică o politică de marketing pe cât de ademenitoare, pe atât de suspectă: investitorii cumpără tot ce li se oferă, inclusiv fâşii de terenuri intercalate în solele unor asociaţii agricole.

Nu cumva să credeţi că afaceriştii se constituie într-un fel de societăţi de binefacere pentru ţăranii dobrogeni. Ei au o strategie de tipul picăturii chinezeşti, încercând dezmembrarea structurilor funciare din interior. Nu neapărat în anii de referinţă 2008-2010, ci mai încolo, peste 5 sau 10 ani. Trebuie spus că străinaşii nu au acţionat în forţă şi nici nu pot fi acuzaţi de speculă. Ei au oferit un preţ şi, în lipsa concurenţei, l-au plătit, undeva pe la jumătatea valorii terenurilor din zonă.

Care ar fi fundamentarea valorică

Teoretic, instituţiile ştiinţifice care s-au preocupat de piaţa funciară au emis unele elemente ştiinţifice pe baza cărora se calculează valoarea pământului în condiţiile unei economii de piaţă atipice.

Aceste elemente ştiinţifice sunt însă departe de funcţionarea practică a pieţei pământului. Se zice, şi este adevărat, că preţul este dat de raportul dintre cerere şi ofertă. Dar, oriunde în lumea dezvoltată, tranzacţiile cu pământul pornesc de la o fundamentare ştiinţifică a valorii pământului în funcţie de fertilitatea acestuia şi cu deosebire, de la importanţa economică a zonei în care este situat acesta.

Din acest punct de vedere, pedologii şi economiştii noştri agrarieni au stabilit la nivelul ţării cinci zone de fertilitate a terenurilor, indicând pentru fiecare în parte un preţ orientativ al hectarului de teren. Ecartul între cel mai valoros şi cel mai sărac teren este de trei ori. Practic, în cele mai multe cazuri, această determinare ştiinţifică este infirmată de tranzacţiile curente.

Până acum, cele mai scumpe terenuri erau localizate nu în câmpiile fertile, ci în zonele colinare, unde cererea depăşea mult oferta. Excepţie de la această regulă fac terenurile din vecinătatea marilor oraşe şi cu deosebire cele amplasate de-a lungul viitoarelor magistrale rutiere.

Astăzi, datele problemei sunt altele, întrucât şi piaţa funciară este bulversată de criza în care se zbate economia mondială şi în special cea românească. Documentările noastre în teren, dar şi tranzacţiile de pe piaţa imobiliară pun în evidenţă o decădere a preţului pământului, care are puţine şanse de revenire la realitate. Elementul de dezechilibru îl reprezintă nu atât criza economică în sine, cât marele abandon funciar care, după unele date, se îndreaptă spre 4-5 milioane hectare.

Concludente în acest sens sunt şi datele pe care le supunem atenţiei.

Caracteristicile pieţei

• În cei 16 ani de când au început tranzacţiile cu terenurile agricole, au fost vândute între 800.000 şi 900.000 de hectare, adică 10% din terenurile aflate în proprietate privată.

În marea lor majoritate, aceste tranzacţii au avut loc cu acte notariale în regulă, dar există numeroase vânzări făcute pe baza unor chitanţe de mână.

• Cum este şi normal, piaţa funciară este dominată de tranzacţiile cu terenurile arabile aflate în extravilan. Cu precizarea că multe dintre aceste terenuri au fost deturnate spre zonele construibile ale comunelor, aceasta cu aportul neostenit al administraţiilor locale. Spre edificare, vă sugerăm să priviţi construcţiile amplasate pe fostele terenuri extravilane şi care foarte curând vor lega Bucureştiul de Ploieşti.

Din informaţiile de care dispunem, în jurul Capitalei există de acum comune care nu mai au terenuri în extravilan.

O analiză în timp pune în evidenţă o creştere moderată a preţului pământului, cu precizarea că în 2009 asistăm la o prăbuşire a pieţei pământului. Este drept, cei care vor să vândă pretind preţuri fabuloase. La Murighiol, în judeţul Tulcea, ele ating 90 de euro/mp. Este vorba, desigur, de o imaginaţie imobiliară, pentru că în cazul unei tranzacţii adevărate preţul scade de opt-zece ori.

• Paradoxal, tranzacţiile de pe piaţa imobiliară răstoarnă oarecum ordinea firească a valorii terenurilor, în sensul scăderii dramatice a preţurilor terenurilor situate în zonele preorăşeneşti.

În Teleorman, Galaţi, Bistriţa, Ilfov, Giurgiu, Constanţa, Dolj, Olt sau Mehedinţi, preţul terenurilor din vecinătatea zonelor urbane este, în destule cazuri, sub media tranzacţiilor la nivelul judeţelor respective.

Concludente în acest sens sunt şi ultimele oferte de vânzare a terenurilor extravilane situate în diferite zone din sudul ţării. Adică în zonele cu cel mai fertil pământ din acest areal geografic al Europei.

Valoarea pământului la noi şi în lume – tabel pag. 39 – le găsiţi in revista

Preţul pământului în extravilan – tabel pag. 39 – le găsiţi in revista

 Iosif POP, Laura DOBRE

La ceas de toamnă, odată terminate culesul recoltei şi pregătirea însămânţărilor, revine în strictă actualitate piaţa pământului. Pe fundalul crizei economice generale, este interesant de observat cum evoluează aceasta. Mulţi agricultori stau în expectativă. De aceea, am căutat să aflăm şi opinia specialiştilor în domeniu asupra acestui subiect.

Pentru început am început ancheta noastră în două judeţe vecine, Dâmboviţa şi Prahova, ambele cu probleme în gospodărirea pământului, unde mii de hectare au rămas necultivate.

Dâmboviţa: Nu au căutare nici terenurile de pe Centură

La întrebările noastre, directorul coordonator al Direcţiei agricole, ing. Marin Eugen, ne oferă răspunsuri pe măsură:

„Piaţa pământului este în continuă scădere. Pe opt luni din acest an au fost tranzacţionate doar 208 ha, cea mai mare parte: 195 ha teren arabil, câteva hectare de păşune şi cam tot pe atâtea de livadă şi vie. Cam la jumătate faţă de anii trecuţi. Punctele de atracţie pentru cumpărători rămân zonele preorăşeneşti, precum şi zonele Crevedia şi Tărtăşeşti.

Preţul a ajuns cam de râs. Între 2 şi 20 de euro/mp. Cu mult în scădere, comparativ cu anul anterior. Prea puţini proprietari de pământ mai vor să accepte asemenea preţuri, care sunt sub orice aşteptări.“

La întrebarea noastră: „Ce destinaţii au terenurile înstrăinate?“, interlocutorul nostru este foarte tranşant: „Cumpărătorii, în proporţie de 90%, îşi ridică case de locuit, alţii 5%, case de vacanţă. Numai 5% declară că îşi organizează exploataţii agricole.“

Prahova: Ofertă mare, cerere ioc

Interlocutor ing. Ioan Dragomir, directorul coordonator al DADR: „Piaţa pământului este în adevărat picaj. Aproape că nimeni nu mai cumpără terenuri agricole în extravilan. Ofertele mari, amatorii lipsesc. Aproape peste tot oamenii nu mai vorbesc de un preţ al pământului.“

La solicitarea noastră, privitoare la existenţa ori nu a unei adevărate pieţe a pământului, directorul DADR Prahova declară cu francheţe că totul apare doar pe hârtie. „Oriunde ai întreba, afli cu surprindere că, faţă de anul trecut, preţul terenurilor, vorbesc de intravilan, este la cel mult jumătate. Nu numai în zona preorăşenească Ploieşti. La Cheia, bine cunoscută staţiune climaterică, metrul pătrat de teren construibil se vinde în prezent cu cel mult 70 de euro, faţă de 2008, când era de 140-150 euro metrul pătrat.

Nici la Bărcăneşti, Blejoi, Scăeni, localităţi vecine cu oraşul reşedinţă de judeţ, unde de mulţi ani se cumpăra pământ mult, chiar şi din extravilan, pentru diferite trebuinţe, acum nu mai auzi mai nimic de vreo tranzacţie funciară.“

„În septembrie, începe să apară vreun semn de ameliorare?“

„Nici vorbă, spune interlocutorul nostru. Dacă în 2008, la vremea aceasta, semnam zilnic câte 30-40 cereri de scoatere din circuitul agricol, azi dacă mai vin la mine pe zi câte 2-3 cereri de acest tip. Ce mai, pământul nu mai are preţ. Tranzacţiile de acum sunt tot mai rare. Până şi în viticultură, unde altădată se cumpărau suprafeţe întinse, acum, mai deloc. Iată, în podgoria Dealul Mare, unde existau multe solicitări din partea investitorilor străini, azi multe parcele de vie sunt abandonate, iar amatorii de vii nu mai sunt de fel.“

Cristea BOCIOACĂ

Terenurile agricole degradate din judeţul Maramureş vor fi împădurite în baza unui Program naţional care prevede reameliorarea solului.

Directorul adjunct al Direcţiei pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală Maramureş, Ioan Banc, a declarat că programul prevede refacerea terenurilor agricole degradate din apropierea oraşelor şi a comunelor. Acestea ar putea intra în circuitul agricol ori ar putea primi o altă destinaţie.

 Judeţului Maramureş i-a fost alocată suma de 5 milioane lei, repartiţia fondurilor pentru solicitanţi urmând să fie aplicată de Consiliul judeţean.